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行政調控樓市漸免疫 缺房導致審批松動

發布時間: [2013-10-15-12:16:17]    瀏覽量:1020次
  這似乎是個“搬起石頭砸自己的腳”的游戲。
  今年年初,北京市為控制房價過快上漲,采取嚴厲的“限漲”預售證發放制度,凡是售價高于前期或周邊二手房房價一定幅度的新房項目,很難獲得預售證。然而,大部分開發商以“消極怠工”方式應對,半年多過去,北京市房地產市場出現了嚴重的房屋供不應求的問題。為應對新的供需局勢矛盾,北京市有關部門不得不再次放松對房地產項目預售證的價格控制。
  “近期預售審批的價格卡得沒有前期那么嚴了,只要跟住建委說明充分理由,價格和項目的情況合理,審批不通過的壓力就沒那么大了。”北京某房企營銷總監對記者表示。
  中房協一位專家表示,十八屆三中全會召開前的一段時間,是房地產新政出臺的真空期,今后行政性干預房地產市場的調控手段有望淡出,代之以市場調控手段為主的房地產調控新政。
  
  缺房導致調控松動
  按照北京市住建委公布的信息,保利融創聯合開發的亦莊楓丹雅苑項目(目前案名為“楓丹壹號”)將在10月6日開盤,其中最高擬售價格為4號樓的36027元/平米,其余四棟樓的擬售價格分別在34000元/平米和35000元/平米左右。
  “楓丹壹號的這個審批價格我們認為是比較合理的。”融創置地的一位負責人對記者如是說。
  北京某房企營銷總監則直言,目前北京亦莊地區房子比較好賣,政府能批這么高的價格,融創一定會開盤賣到3萬-3.5萬元/平米以上,在這個時期,誰能將高價的預售證拿下來,誰就賺到了。
  比楓丹壹號晚兩天拿到預售證的北京大興區高端住宅項目華潤公園九里加推項目的預售價格也僅為35000元/平米左右,而在此之前,華潤公園九里項目樓盤曾經拿到過售價39000元/平米的預售許可。
  “建委對項目預售價格的審批會根據開發商提供的材料進行具體調查,必要的時候也進行實地調查,核實情況后再決定是否批準。既然樓盤報上來的售價能夠通過住建委的審批,那說明在項目所在區域內,樓盤售價具有合理性。”北京市住建委的一位內部人士對記者如是說。
  “不過,由于近期供應水平一直處于低位,因此建委方面也會考慮地價、市場等一些客觀因素,不會過于嚴卡價格數據。”上述北京市住建委人士透露。
  業內人士對記者分析,楓丹壹號項目之所以能夠高價通過審批,也得益于這一項目周邊近期內沒有新房供應,而且這一項目也為首次開盤,因此獲得預售證的難度就沒有那么大。
  一位了解內情的業內人士告訴記者,同為北京近郊購房熱門區域的大興天宮院區域由于當時建委卡得緊,第一個項目龍湖時代天街開盤價格僅為11800元/平米,今年限價令實施之后,當地新開盤住宅價格均不能超過這個價格一定幅度,由此導致了天宮院地區的毛坯房預售新批價格一直穩定在17000元/平米左右,后續項目的售價都一直無法突破2萬元/平米的大關。
  但是,由于購房人眾多,天宮院地區的房價出現了房價上不去、開發商不賣房的奇怪現象。北京榮邦瑞明咨詢公司總經理陳民表示,天宮院地區在售住宅擬購買人數和房屋供應套數達到了6∶1的高度,而且當地新出讓地價都達到了1.9萬元/平米,房價比地價還便宜,開發商紛紛捂盤惜售。
  記者獲悉,亦莊地區后續有金茂悅、北京城建項目等多個新盤準備入市,楓丹壹號的高預售價格獲批,會引領整個區域樓盤開盤直接上3萬元大關。林肯公園在售房源售價從2.7萬元/平米左右,直線調價到3.5萬元/平米。君安國際售價調到了3.2萬元/平米。
  “金茂悅后面想沖到4萬以上。”上述北京房企營銷負責人透露。
  如何填補調控真空
  然而,北京預售審批的松動并不是孤立事件,隨著高價地、高價房越來越多地涌入,市場對行政調控手段的漸趨免疫,如何填補行政調控退場后的政策真空,將是一個棘手的問題。
  當然,北京市住建委對預售價格審批的口徑放松,這對于敏感的開發商來說無疑有最直觀的感受。
  據上述房企營銷總監告訴記者,據他了解,目前房企向住建委申請預售的項目擬預售價格多少都會有點“過線”行為。
  “據我所知,目前在建委等待審批的?≌钅浚饈奐鄹褡罡叩囊丫鐾諭蛟謔巰钅科驕鄹竦?15%。”他告訴記者,目前,住宅項目在提交預售許可審批的過程中,除了必須報件之外,還包括對周邊地價上漲、房價上漲、項目精裝修成本等方面的說明。
  事實上,按照此前北京市住建委公布的嚴格的“限價”政策,不管是期房還是現房,都必須嚴格遵循價格管控的要求,執行“后期項目不得超過前期售價”、“新開項目定價不得超過同期同區域上一個已批樓盤銷售價格”的口徑和原則。也就是說,想批“高價”的預售證十分困難。
  但是這樣一種以行政強制的方式并沒有收到理想中的效果,國家統計局公布的近期數據顯示,8月份一二線城市房價漲幅明顯,北京在各大城市中領跑,同比漲幅為19.3%。
  而按照中國指數研究院10月1日發布的報告顯示,9月份北京新建住宅價格指數同比漲幅均超過了20%。
  除此之外,北京的土地供應也日益升溫,高價地塊頻出。據統計,今年1—9月北京整體土地出讓金1155億元,同比去年增長78%。住宅土地出讓金752億元,同比去年276億元,增長幅度172%。如不出意外,今年將成為近年來首次完成供地計劃的年份。
  在這樣的市場熱度之下,市場對行政調控手段的漸趨免疫。“如果到年底房地產政策依然維持現狀,標桿房企量價齊升的勢頭將繼續保持。”中原地產總監張大偉表示,“爭搶激烈的土地市場會很快將價格信息傳遞到住宅交易市場,樓市房價第四季度將依然維持上漲的趨勢。”
  顯然,對于行政性調控干預房價的手段退出后,將以怎樣的新政策填補調控真空,已經成為最迫切的問題。

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