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樓市量價齊升下的政策走勢

發布時間: [2013-10-18-12:14:44]    瀏覽量:1103次
  多家媒體、數據機構報道顯示“金九銀十”期間房地產量價齊升,但事實果真如此嗎?在“地王”頻出之季,未來此地的樓價是面包價還是鉆石價?樓市大熱,銀行信貸卻出現緊縮,難道真的出現“錢荒”了嗎?在高房價背后,國家對于房價的高漲、地王的頻出以及貨幣政策會進行哪些調整?新華網于10月17日舉辦了“房地產量價齊升的政策走向”論壇,現場四位嘉賓從數據、市場、經濟、政策等角度多方位闡述了如今房地產的“百態人生”。
  此次論壇的嘉賓包括中國人民銀行研究局研究員、上海財經大學研究生導師鄒平座教授,東匯置地投資管理有限公司總裁劉東,亞豪房地產服務機構副總經理高姍以及國家一級注冊建筑師曹一勇。論壇的開始,主持人請各位嘉賓對目前的房地產市場用一個詞概括,高姍認為是“熱”;鄒平座教授認為是“一線熱,二、三線冷”;劉東認為:“說冷不冷、說熱不熱。”;曹一勇則表示可概括為“蓄勢待發”。
  從數據看市場 是冷還是熱?
  針對如今的市場走勢,高姍認為要從供需層面看市場。拿北京市場來講,從前三個季度的數據上看,13年的供應量是超過12年供應量的。12年全年的供應量是1300多套,13年前三個季度的供應量已經達到了900多套,總體而言會超越12年的供應量。此外從存量上看,6萬套是一個警戒線,但從7月開始已經跌破6萬套了。存量上的衰減,表明供需是完全失衡的。因此,房價上漲的原因也是供需失衡所導致的。
  劉東從高端市場角度出發,他認為房產市場應該將普通商品房和高端商品房分開看,今年上半年,1000萬以下的房子成交量是呈現上升趨勢的,而1000萬以上的房子,也就是通常意義上的豪宅,成交量實際上是下降的。量價齊升應該區別對待,豪宅的整體趨勢是成交量下降,但銷售額在上升。
  高姍覺得現在網上的數據不具有參考價值,網上的成交價格僅是毛坯房的價格,而實際上如今“雙合同”制的暗箱操作,導致很多精裝修的價格也包括在住房款之中,但這部分數據并沒有在網上進行體現。
  從開發商的角度而言,曹一勇認為,項目的兩極分化十分嚴重。在一線城市表現過熱,而在二、三線城市則是放緩的,而且開發商的壓力也很大。
  多年調控 成敗各半
  “多年的房地產調控,是一半成功一半失敗的”這是鄒平座教授對政府調控的結論,他認為從長期而言,房價還是要漲的,短期內會出現波動。信貸的緊縮源于銀行資金的收緊,銀行沒有有意打壓房地產,但是在人民幣利率貸款市場化之后,貸款利率上浮。銀行的資金成本上升,銀行利率上浮至5—6%,比以往高出20%—30%。所以很多城市的銀行停止了貸款業務,利率出現上浮會使未來房地產市場出現較大的波動。
  如今這根弦已經繃緊,未來房地產整體形勢是否會出現掉頭,現在很難判斷。如果這種形式繼續下去,一線城市一旦出現價格回潮,中國的房地產會出現大的波動。當然誰都不愿看到這樣的情況發生,因此在政策上要促進房地產業健康、穩定、可持續的發展。
  鄒平座認為中國的房地產在整體的價格結構上問題比較大,在一線城市,價格上漲比較快,已經超過了年初的目標,包括北京、上海。但是二、三線城市,房地產商在苦苦煎熬。例如鄂爾多斯、溫州、貴陽都處于困境之中,難以突圍。如果需求方的形勢再次出現惡化,那么房地產的價格會出現一個短期的下跌。
  改變產權所有制形式 保持經濟增長
  房產一直是我國經濟的有力支柱,那么是否會出現為了拉動經濟的增長而對房地產的政策有所放松呢?劉東認為,房地產的長效機制應該分成三個級別,包括保障房、普通住房以及高端住宅,保障房是用來保民生、普通住房用來平衡經濟而高端住宅則是保增長的。鄒平座認為房地產在任何一個國家都是經濟的風向標,我們應該不斷地擴大內需,對房地產的調控的目標是讓他們做精、做強、做好。改革開放20年來,國家沒有拋棄房地產,但要讓房地產逐漸市場化,進行內部自主調控。
  另外劉東提到,“地王”的出現不是一個正常的現象,也是不合理的,以現在買地的價格,不能僅僅用面粉高于面包的價格來說明了,面粉的價格已經接近于鉆石,以如此高昂的價格做出的面包,開發商打算讓誰來接盤?
  鄒平座認為地價和房價是高度相關的,經濟利好房價才高。但經濟的利好時間不會持續太長時間,如果不改變現在國企對資源的控制和產權的所有制形式,那么未來經濟就會出現惡化。對于目前的高房價,增加房屋供給并不能解決問題。政府需要加大貨幣市場供給,用來支持實體經濟,并且政府的職能效率要提高,要建立一個高效率的政府。
  論壇的最后,每位嘉賓都對未來的房地產市場提出了期許,曹一勇用了“良性和期待”;劉東則認為政府應該明確將毛坯和精裝修劃分開,不能捆綁銷售。所以他提出了“分級和松綁”;鄒平座用了“鐵三角”理論,一角為有效的市場調節機制,一角是科學的監管制度,一角為科學建立保障房制度;高姍則高度總結“量力而行”,即政府層面調控、開發商要時刻警醒,不能盲目樂觀,消費者有實力有需求再去購房。

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